房地产抵押估价的风险类别风险预防控制 - 澳门赌博平台 - 澳门赌博平台手机
          <mark id="aadce"></mark>

          <button id="aadce"><hgroup id="aadce"><rt id="aadce"><keygen id="aadce"></keygen></rt></hgroup></button>
          <rp id="aadce"></rp><var id="aadce"></var>

          房地产抵押估价的风险类别风险预防控制

          《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》建住房〔2006〕8号中明确要求房地产抵押价值由抵押当事人协商议定的,应当向房地产管理部门提供确定房地产抵押价值的书面协议;由房地产估价机构评估的,应当向房地产管理部门提供房地产抵押估价报告。目前各商业银行在发放相关房地产抵押贷款前,绝大部分都要求贷款方委托专业的房地产评估机构评估房地产抵押价值,以此作为核定发放贷款额度的依据。房地产评估机构在评估委估房地产的抵押价值时,其抵押贷款风险类型较多,在房地产开发、销售、登记、交易的每一个环节都面临着一系列风险,因此,在评估执业过程中应当全面、深入地了解和分析委估房地产可能存在的抵押风险,并在出具的房地产抵押估价报告中向金融机构(放贷方)提出专业的风险类型提示及防范控制意见。

          作为专业房地产估价人员,就执业过程中可能存在的房地产抵押风险类别及房地产抵押估价风险预防提供一些个人观点。

          一、 委估房地产抵押可能存在的风险类型

          委估抵押房地产权属风险

          委估房地产抵押估价时权属一定要清晰无瑕疵,已经取得合法的权属证书,证明一旦委估房地产需要变现时,不存在因权属瑕疵带来的障碍和风险。

          一般权属瑕疵主要包括:

          (1) 房屋权属证件违规取得的(比如:在建工程未有建设方、施工方、公正的第三方同时签章确认的债权债务文件;没有竣工但已经拿到的《房屋所有权证》;房屋所有权人与土地使用权人不符;房屋权属证件所记载内容,如面积、位置、产权人等与房地产实际情况不符等等);

          (2) 土地权属证件违规取得的(比如:未缴纳、缴齐土地出让金的情况下取得的《土地使用权证》;房屋所有权人与土地使用权人不符;土地权属证件所记载内容,如面积、位置、产权人等与房地产实际情况不符等等);

          (3) 房地产存在权属纠纷或债权纠纷;

          (4) 由于土地允许闲置期限短于贷款期限而可能导致抵押土地被无偿收回,使得土地使用权消失的同时,抵押权也随之消失;

          (5) 属于几人共用权利的房地产由其中一人用作抵押融资,而其他权利人未作书面承诺同意情况;

          (6) 《城市房地产抵押管理办法》等法规中规定不得设定抵押权的情形的或属于集体土地等情况导致无法处置等。

          2. 委估抵押房地产的变现能力风险

          变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。房地产属于不动资产,销售过程复杂,流动性很差,其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。因此,当投资者由于偿债或其他原因急于将房地产兑现时,由于房地产市场的不完备,必然使投资者蒙受折价损失。

          一般变现能力风险主要包括:

          (1) 房地产的通用性风险(指委估房地产的用途是否具有多用性,是否具有法定用途以外的用途,通用性的高低会直接影响房地产的变现能力;用途越专业化的房地产,使用者的范围越窄,越不容易找到买者,变现能力越弱。例如,厂房比住宅的变现能力弱;特殊厂房比标准厂房的变现能力弱;高档住宅(如别墅)比普通商品住宅的变现能力弱。

          (2) 房地产分割转让性风险及独立使用性风险;

          (3) 指面积、规模、体量较大的房地产在转让及分割转让时存在的风险。主要指面积、规模、体量较大的房地产的总体价值大,对购买人资金较要求高,转让时可能会分割转让,特别注意委估房地产存在的不可分割转让风险,以及分割后不具独立使用性的风险。

          (4) 快速变现或强制变现带来的风险;

          (5) 变现房地产具有价值量大、不可移动性、独一无二性等特性,加之房地产市场信息不对称等因素,使得房地产的交易要花费相当长的时间。如果要快速或者强制变现,只有相当幅度的降价。所以要提醒由于快速或强制变现所带来的折价风险。

          3. 估价人员对委估房地产抵押价值的判断风险

          房地产抵押价值的判断,是指房地产估价人员根据估价目的,遵循公认的估价原则,按照严谨的估价程序,依据有关法律法规和标准,经过实地查看与市场调查,对委估房地产的区位、权益、实物及市场供求等影响其价值的因素进行综合分析之后,采用适当的评估方法进行认真的分析和测算,以此确定委估房地产在估价时点的公开市场价值,再确定委估房地产的抵押价值。

          (1) 房地产估价人员在估价时点对委估房地产进行价值评估时,由于主观因素或者客观要素的制约,往往对其价值体现的特征及相关方面分析不够全面,大量的制约因素未被充分考虑;

          (2) 较强的主观意愿影响对房地产客观市场价值的评估;

          (3) 人为因素的影响(如金融机构、或者委托方对委估房地产有过高的期望值,并把这种意愿强加于评估人员);

          (4) 市场客观因素影响房地产估价人员对房地产市场价值的客观判断。

          (5) 若不充分考虑并作相应处理,委估房地产的抵押价值就会经常被高估或者低估(若房地产市场抵押被高估,则房地产作为抵押担保物的变现偿还风险也会提高很多,若房地产抵押价值被低估,则不能充分发挥抵押担保物价值的最大化),以上因素均不能真实反映其市场价值及变现价值。

          4. 宏观政策和宏观经济环境的风险:

          风险主要来自两个方面:

          (1) 一是政策环境风险(即政治制度、房地产相关政策、房地产相关法律法规以及相关政策、法规的执行方面带来的风险)。特别是国家政策调整发生重大变化、城市规划调整对委估房地产价值的影响,由于我国的特殊国情和特殊的房地产发展历程等原因,形成了许多较为特殊的房地产市场环境。比如现有的房地产交易制度、土地管理制度对各个相关领域的实际贯彻执行监督不严,并且政令颇多,使执行机构可能按自己利益最大化的条例各行其是;政府职能管理部门存在管理上的漏洞,如房地与土地管理部门不统一,单位间沟通不够、工作人员素质有待提高;抵押登记方面的规范性文件滞后;这些政策因素,都将会给金融机构带来不同程度的贷款风险。法律法规方面:根据《税收征收管理法》、《企业破产法》、《城市房地产管理法》等法律,以及国务院的文件和最高人民法院的司法解释,抵押权人接受抵押人全部财产提供抵押,抵押无效;对于纳入国家兼并破产计划的国有企业,其转让土地使用权所得必须首先用于支付职工安置费;企业在提供抵押之前就已拖欠税款,税务机关有权优先于抵押权和其他债权;当抵押人只用抵押房地产作为居住物业时,与房地产抵押相关的法律法规不够健全,这些法律方面的风险存在很容易影响委估房地产处置变现价值,最终导致金融机构(抵押权人)的经济损失。

          (2) 二是经济环境风险(即市场经济环境变化带来的风险)。未来宏观市场变化风险,特别是宏观经济发生重大变化对委估房地产价值的影响。比如全球性的金融危机,导致国际、国内市场低迷。或者是行业环境发生改变,比如房地产行业过分发展,出现市场饱和、滞涨、泡沫等现象。这些经济环境变化的将风险直接影响委估房地产处置变现价值,最终导致金融机构(抵押权人)的经济损失。

          二、 房地产抵押估价风险预防与控制

          上面我们探讨了房地产抵押的各种风险类型,如果我们针对这些风险类型“对症下药”,那么我们就可以预防和控制房地产抵押估价的风险性(至少能够降低房地产抵押估价的风险性),从而降低了金融机构(抵押权人)放贷风险。下面我们就针对以上风险类型展开探讨。

          (1) 针对委估房地产权属瑕疵所带来的风险,在我们执业过程中要有针对性的去关注和核实委估房地产权属证件所记载的内容与我们实地查看的实物、权属状况是否一致,如果有不一致的内容,我们就有义务和责任提醒委托方到发证机关更正或者开具相关证明文件,从而避免了因权属瑕疵所带来的风险。

          (2) 针对委估房地产的变现能力风险预防和控制,应重视委估房地产在未来某个阶段、主要是抵押期限内的可能实现的变现价格与估价结果、放贷金额之间的相互平衡。银行发放贷款的目的是获取利息并使本金按期收回,而不是为了占有或取得抵押物(委估房地产),否则,银行的资本运作结果没有生产资本而变成资产了,此时的银行就被房地产市场套牢而僵死。因此,抵押评估时,不仅仅局限在委估房地产的价值评估上,还要重视企业的资信、抵押物的变现能力、项目收益等方面内容的评估。这就要求房地产估价人员对估价物业的市场价格走势要有准确的、独立的判断,采用适当的估价方法和估价参数,谨慎、公平、公正地报告委估抵押房地产的估价结论。

          (3) 在房地产评估中,必须采用合法的估价程序,对房地产市场走势方面要有正确的判断,独立客观评定抵押物价值。在估价技术思路和执业过程中,不是单纯地对委估房地产进行一般的市场价格评估,简单机械的套用市场比较法收益法、成本法等方法进行计算,而应结合宏观金融政策、宏观经济环境和房地产法律法规,针对不同类型的房地产抵押估价风险,充分考虑抵押人和抵押物本身的特质采用不同的经济评价指标,从静态和动态等不同角度来反应抵押物的价值相关情况。从而预防和控制。

          (4) 综上所述,我们应该深刻的认识到,预防与控制上述类型的风险需要有一个规范有序的房地产市场环境和严谨、诚信、公平公正的估价咨询服务机构。针对当前我国房地产市场发展的泡沫现象,专业的估价人员和估价机构应该做到房地产抵押估价的严谨性、诚信和公平公正性,这对于预防和控制房地产金融风险有重大意义。


          壹级房地产估价机构、房地产与土地双评估资质单位、中国房地产估价与经纪协会常务理事单位会员、山东工商学院实习和教育基地、全联房地产商会不动产专业委员会副主任委员。

          地址:威海市海滨北路46号23层
          电话:0631-5205038 0631-5205907
          邮箱:shandongdadi2008@163.com
          微信订阅号
          微信服务号
          173.cc© 2017 澳门赌博平台手机  鲁ICP备17055367号-1  技术支持:奥讯软件

          澳门赌博平台手机 |澳门赌博平台 |澳门赌博网站 |173.cc | |手机版 | | 正规网赌网址送彩金|澳门赌博网|澳门星际手机版|现金线上赌钱|正规赌博网址|乐投体育APP|