2014年1-11月房地产数据点评 - 澳门赌博平台 - 澳门赌博平台手机

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  • 2014年1-11月房地产数据点评

    国家统计局日前公布了前11月份的房地产数据,与市场预期不同的是,多数数据仍处于低位,部分指标甚至出现加速下滑的表现。究其原因,除了数据本身具有滞后性之外,主要还在于目前市场的反弹主要集中在一线和部分二线城市,其他多数城市市场仍较为低迷,企业对市场走势也依然保持较为谨慎的态度。反映到指标上我们可以看到投资增速在继续下滑、拿地面积出现今年最大幅度的缩减、新开工面积下滑幅度也有所扩大。因此,对未来的市场走势判断,我们持谨慎乐观的态度,明年三四线城市的表现将是决定行业整体走势的关键。

    一、开发投资:同比增幅连续十月回落

    2014年1-11月份,全国房地产开发投资86601亿元,同比名义增长11.9%,增速比1-10月份回落0.5个百分点。其中,住宅投资58676亿元,增长10.5%,增速回落0.6个百分点。

    1-11月份,东部地区房地产开发投资48238亿元,同比增长12.0%,增速比1-10月份回落0.4个百分点;中部地区投资18650亿元,增长9.2%,增速回落1.8个百分点;西部地区投资19713亿元,增长14.2%,增速提高0.2个百分点。

    点评:2014全年开发投资预计增幅10%-12%之间,增速较往年有明显的回落,且明显低于固定资产投资的增幅(全国固定资产投资同比名义增长15.8%,增速持续回落),对全社会投资和经济增长成为拖累。11月21日晚间央行突然宣布降息,随着降息的利好以及各地住房消费稳定措施落地,市场逐步企稳,企业投资信心将有所回升,特别是在一二线城市的投资将有较好的表现。

    二、土地购置:企业拿地态度依然谨慎

    1-11月份,房地产开发企业土地购置面积29736万平方米,同比下降14.5%,1-10月份为增长1.2%;土地成交价款8657亿元,下降0.1%,1-10月份为增长20.4%。

    点评:土地购置面积在1-10月份的微小反弹转正后,再次转入大幅度的下滑。在各地房价均有不同程度下滑的背景下,土地价格依然保持坚挺,房价与地价已经形成明显的背离,这是企业不愿积极拿地的主要原因。目前除了一线城市和部分二线城市之外,多数城市土地市场依然低迷。

    三、建设情况:新开工降幅逆转扩大,竣工持续提速

    1-11月份,房地产开发企业房屋施工面积711307万平方米,同比增长10.1%,增速比1-10月份回落2.2个百分点。

    住宅施工面积504915万平方米,增长6.8%。房屋新开工面积164705万平方米,下降9.0%,降幅扩大3.5个百分点。住宅新开工面积114637万平方米,下降13.1%。房屋竣工面积75063万平方米,增长8.1%,增速提高0.5个百分点。住宅竣工面积57236万平方米,增长5.5%。

    点评:新开工面积累计数据在上月好转后,本月再度恶化,降幅再次增大。虽然市场开始回暖,但是企业当前之急是消化存量,冲刺全年业绩。此外今年企业拿地量明显下滑也是新开工面积大幅减少的主要原因。新开工的减少将导致明年市场供应量出现一定的下滑。

    四、销售:整体依旧弱势,城市分化

    1-11月份,商品房销售面积101717万平方米,同比下降8.2%,降幅比1-10月份扩大0.4个百分点。其中,住宅销售面积下降10.0%,办公楼销售面积下降9.2%,商业营业用房销售面积增长7.1%。

    商品房销售额64481亿元,下降7.8%,降幅比1-10月份收窄0.1个百分点。其中,住宅销售额下降9.7%,办公楼销售额下降20.9%,商业营业用房销售额增长7.2%。

    点评:从全国数据看,全国房地产销售形势依然不乐观,累计数据同比增幅依然较大的负值。在中央和地方分别给出稳定住房消费的措施后,一二线城市市场已经出现积极的反应,南京、杭州等城市成交量甚至出现近几年来的月度新高。但更多的三四线城市销售情况并没有明显改观,这是全国数据没有回升的主要原因。预计明年城市间的分化将继续,众多三四线城市供过于求的关系依然没有得到大的改善,市场还将振荡徘徊;一二线城市可能继续成为明年市场的亮点。

    五、到位资金:依然短缺

    1-11月份,房地产开发企业到位资金110115亿元,同比增长0.6%,增速比1-10月份回落2.5个百分点。

    国内贷款19252亿元,增长9.0%;利用外资530亿元,增长11.8%;自筹资金46243亿元,增长8.2%;其他资金44089亿元,下降9.3%。在其他资金中,定金及预收款26810亿元,下降12.2%;个人按揭贷款12130亿元,下降4.2%。

    点评:今年房地产开发到位资金的低增长主要是受市场销售不振影响。从细分项来看,国内贷款、利用外资和企业自筹资金均出现较高的增长,表明今年房地产企业在外部融资上是相对通畅的,随着国内降息以及未来可能的降准,这一块占比还将明显提升;主要问题出在企业收到的定金和预收款这一项,大幅下滑了12.2%,这主要受市场销售低迷所致。


    壹级房地产估价机构、房地产与土地双评估资质单位、中国房地产估价与经纪协会常务理事单位会员、山东工商学院实习和教育基地、全联房地产商会不动产专业委员会副主任委员。

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