房地产市场2014总结2015趋势展望 - 澳门赌博平台 - 澳门赌博平台手机
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        1. 房地产市场2014总结2015趋势展望

          一、2014年中国房地产市场形势总结

          1.政策环境:多轮调整促房地产市场化转型,深化改革建立长效机制推进稳增长

          2014年我国房地产市场步入调整期,各地商品住宅库存量高企,对市场预期的转变进一步影响了整体新开工节奏,房地产投资增速明显下滑。在此背景下,中央政策以“稳”为主,更关注民生保障和顶层制度设计,并通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等长效机制保障合理购房需求;各地方政府则灵活调整,限购、限贷手段逐步退出,行政干预趋弱,并通过信贷公积金、财政补贴多轮政策调整刺激住房需求,加快库存去化,稳定住房消费。

          2.新房:百城价格连续下跌,重点城市供大于求,房地产开发投资增速创五年来新低

          价格方面,百城价格指数自5月起连续7个月下跌,四季度跌幅收窄,今年以来累计下跌2.25%;不同城市表现分化,保定、厦门两个城市1-11月累计涨幅超过10%,菏泽等9个城市累计跌幅超过10%。在市场整体下行背景下,一线城市住宅均价表现坚挺,2014年1-11月一线城市住宅均价累计上涨0.65%,涨幅较去年同期明显收窄,二三线城市则均为累计下跌。

          图:2010年6月至今百城住宅均价及环比变化

          成交方面,2014年以来市场整体下行,市场成交较去年大幅下降。2014年1-11月,50个代表城市月均成交2273万平方米,同比下降13.6%,与2012年同期基本持平,分别高出2010年、2011年同期10.6%、24.5%。但随着限购政策放松及金融政策的调整,市场成交逐步回升,50个代表城市11月成交在10月高基数的基础上继续回升8.2%,同比增长4.8%,为今年以来首次单月成交同比增长。

          图:2010年至今代表城市月度成交量

          及1-11月月均成交走势

          供应方面,近几年大规模成交的住宅用地在2014年集中进入市场,同时销售业绩压力促使房企加大推盘规模,累积效应推动新增供应增长至近五年同期最高水平,2014年1-11月,20个代表城市住宅月均新批上市1534万平方米,同比增长3.6%,比2010-2012年同期分别高22.0%、15.1%和20.8%。其中9月单月供应超过2010年同期历史高点。

          图:2010年至今代表城市新批上市面积走势


          3、二手房:十大城市量价均回落,二三季度尤为突出,四季度有所回升

          价格方面,2014年1-11月十大城市二手住宅均价累计下跌1.32%,跌幅超过新房1.07个百分点,而2013年同期则累计上涨17.6%。二季度以来二手房均价持续下跌,进入四季度逐渐回升。成交方面,十大城市总体成交59.9万套,同比下降34.4%。其中11月单月成交量为7.1万套,回升势头明显。

          4.土地:整体供求较去年大幅回落,一线城市热度不减,二三线城市遇冷

          供应方面,2014年1-11月,全国300个城市共推出各类用地21.1亿平方米,较去年同期下降23.6%。其中,住宅用地推出10.0亿平方米,同比下降26.3%,降幅为2010年以来最大。需求方面,2014年1-11月,全国300个城市各类土地共成交16.5亿平方米,同比下降29.2%,降幅超过土地推出量。其中,住宅用地成交7.5亿平方米,同比大幅下降34.3%。多重压力导致房企拿地热情持续下降,市场趋冷。

          图:2010年至今全国300个城市住宅和商办用地

          推出面积及增长率

          图:2010年至今全国300个城市住宅和商办用地

          成交面积及增长率

          价格方面,1-11月,一线城市住宅用地成交楼面价较去年同期大幅上涨63.5%,推动了土地市场整体成交均价的提升,而二三线城市土地市场则相对趋冷。溢价率方面,2014年1-11月,全国300个城市各类用地平均溢价率为11.0%,较去年同期下降5.2个百分点。其中,住宅用地溢价率为12.5%,商办用地为10.5%,分别比去年同期下降7.0、2.2个百分点。

          图:2010年至今全国300个城市住宅和商办用地

          楼面均价及平均溢价率

          5.企业:品牌房企业绩稳步增长,但拿地节奏更显谨慎,融资渠道趋于多元

          业绩方面,品牌房企销售业绩持续增长,业绩累积到达历史高位,但同比增速明显放缓。从销售额来看,2014年1-11月20家品牌房企销售总额12505亿元,同比增长12.2%,较2013年增速(32.1%)下降19.9个百分点;从销售面积来看,2014年1-11月,20家品牌房企销售面积总和为11354万平米,同比增长10.4%,比去年同期增速(26.6%)下降16.2个百分点。

          图:2011年至今代表企业月度销售额及销售面积总和

          拿地方面,与去年同期大规模土地投资相比,今年以来品牌房企拿地节奏更显谨慎,拿地销售比保持在较低水平,布局热衷一线城市。2014年1-11月,其在一线城市拿地占比40.3%,较去年全年提升7.9个百分点;二线城市占比48.9%,回落2.5个百分点;三四线城市占比下降5.4个百分点至10.7%。在市场下行周期,企业拿地布局更偏重风险系数较小的一线城市,而部分二线城市及三四线城市房地产市场总体供求矛盾突出,投资风险已然显现。

          图:2010年至今20家代表性企业拿地情况

          图:2011年以来20家代表企业

          各类城市拿地金额分线占比


          资金方面,上市房企资产负债率和有效负债率均有所上升。截至2014年三季度,A股133家上市房企资产负债率63.6%,较去年年末提升0.5个百分点,变化相对平稳;而剔除预收账款因素的影响,同期上市房企有效负债率49.6%,较去年年末上升0.4个百分点。对比来看,上市房企整体的资产负债水平处于合理区间,财务结构比较稳健。融资方面,A股再融资开闸,房地产融资回归市场化机制。截止2014年11月底,重点监测到上市房企A股股权性融资27例,共计融资额449亿元,再融资限制放开后,内地上市房企资本市场融资活跃度提升。

          二、2015年中国房地产市场趋势展望

          1.宏观环境:经济增长将进一步放缓,货币政策松紧适度

          宏观经济方面,中央经济会议指出保持经济运行在合理区间,强调深化改革,做到“调速不减势,量增质更优”,预计2015年我国经济仍将在改革中平稳前行,但由于内外部因素影响,经济增长将进一步放缓。货币信贷方面,中央仍将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,其中,“积极的财政政策要有力度,货币政策要更加注重松紧适度”,面对当前不断增加的经济下行和通缩压力,2015年出现降息降准的可能性较大,但整体货币环境仍将稳健。房地产政策方面,限购限贷等行政手段逐渐退出,调节回归市场化,长效机制逐步建立,同时受不同城市市场分化影响,地方政策调整也更趋灵活。

          2.市场趋势:利好政策叠加效应将显现,市场整体向好但增速减缓

          根据“中国房地产中长期发展动态模型”分析,宏观经济在结构转型中增速略有放缓,货币环境稳健,调控回归市场化的背景下,预计2015年全国房地产市场将呈现“销售面积小幅回升,新开工企稳,投资增速持续放缓”的特点。成交方面,2015年,降息降准成为大概率事件,货币政策支持力度有望进一步加大,购房需求或将有序释放,商品房销售面积有望小幅回升。预计2015年全年商品房销售面积为12.4-12.7亿平米,同比增长0.5%-2.5%。供应方面,销售预期不明朗、土地成交走低致新开工同比继续下降但降幅收窄,开发投资增速趋缓,预计2015年全国新开工面积同比下降,降幅介于0%-2%之间,全国房地产开发投资额同比增长9.5%-11%。价格方面,目前市场库存高企,2015年市场仍以去库存为主,预计全年价格保持平稳或小幅下跌,但不同城市价格表现分化,一线城市和少数热点二线城市存在上涨压力。

          图:2015年全国房地产市场各项指标预测结果

          3.关注点:新常态下不同城市去化压力更趋分化,房企变革应对市场调整

          1)新常态:房地产市场由高速增长时期进入平稳增长的新常态

          展望2015年乃至更长时期,中国房地产市场已经告别过去高速增长的“黄金时代”,经过市场调整后将步入平稳增长的新常态阶段,未来几年房地产市场整体销售规模增速将维持在2%-5%的增长区间。

          2)去库存:消化库存仍是2015年市场主基调,不同城市去化压力显著分化

          2014年房地产市场量价下行,库存高企;去库存将继续成为2015年市场的主基调,不同城市去化压力显著分化。北京、上海、广州等城市潜在需求大,适当刺激可迅速消化库存,而深圳和厦门的供应尚显不足,这些城市皆存在量价反弹空间。以苏州、佛山等为代表的二三线城市在明年降息降准、地方加大购房财政补贴或契税减免等政策预期下,市场需求或将逐步入市,库存经过一定时间的消化后有望恢复至合理水平。部分二三线城市早期开发力度较大但需求相对不足,库存去化压力显著。以鄂尔多斯、营口为代表的三四线城市房地产市场面临较严重的系统性风险。

          3)谋变革:房企面临变革压力,深度挖掘客户价值、整合多维资源应对市场调整

          展望未来,房地产行业将加快市场化转型步伐,增长速度回归理性平稳。房企来自住宅开发业务的利润将持续受到挤压,需要根据自身业务特点和资源积累状况积极进行变革调整。对于大型品牌房企而言,其得益于早期的资产积累和市场地位,在未来市场中仍有较强的发展优势,可围绕广泛的客户基础深化业务、产品及服务的深层次挖掘,夯实长期稳定增长的基础。对于中等规模的企业来说,须更好的围绕住房消费市场日益多元化的需求,找准自身定位,通过技术化、专业化、精细化发展提升品牌影响力并铸就核心竞争力。对于多数小型房企而言,未来的市场空间会被进一步挤压,企业间的项目资源、资金资源整合加快,2015年中小型房企的并购整合或将步入实质性阶段。


          壹级房地产估价机构、房地产与土地双评估资质单位、中国房地产估价与经纪协会常务理事单位会员、山东工商学院实习和教育基地、全联房地产商会不动产专业委员会副主任委员。

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